BLOG

DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ Madde 1 – GAYRİMENKUL:
Sakarya ili, Karasu ilçesi ……………… Mahallesi …… ada, ….. no’lu parsel …….. m2 büyüklüğünde , “……….” vasfındaki gayrimenkulün tamamı olup, Maliklerinin hisseleri aşağıda yazılıdır.
1- …. Madde 2 – TARAFLAR:
2.1. ARSA MALİKLERİ: Gayrimenkul kat karşılığında inşaat yapımı için satış vaadi sözleşmesi yapmayı vaat ve taahhüt edenler; Bundan böyle aşağıda kısaca “ARSA MALİKLERİ” olarak anılacaktır.
Tebligat Adresleri1. ……………….. :Adresi;
2. ……………….:Adresi;
3. ……………….:Adresi;
2.2. Tüm arsa sahipleri adına MÜTEAHHİT ile iletişimi ……………………………………. sağlayacaktır.
2.3. MÜTEAHHİT Gayrimenkul kat karşılığında inşaat yapımını satış vaadi sözleşmesi yapmayı vaad ve taahhüt eden …………………………………. olup, bundan böyle aşağıda kısaca “MÜTEAHHİT” olarak anılacaktır.
Tebligat Adresi: ……………………………………………………………………….
Elektronik posta adresi ……………….@………….com dur
Madde 3 – KONU:
3.1. Sözleşmenin konusu ARSA SAHİPLERİ’nin Sakarya ili, Karasu ilçesi ……………… Mahallesi …… ada, ….. no’lu parsel …….. m2 alanındaki arsası üzerinde kat karşılığı inşaatı işidir.
3.2. Bu; Yatırımcı/Müteahhid tarafından Arsa üzerinde Sözleşme’de yer alan prensipler çerçevesinde ve mimari, statik, elektrik, tesisat vb. projelerine uygun olarak arsa payı karşılığında Bağımsız Bölümlerin Yatırımcı/ Müteahhid veya onun belirleyeceği Müteahhit ile inşaa ettirilmesine; Bağımsız Bölümlerde Yatırımcı/Müteahhid payına düşen hisselerin mülkiyetinin Yatırımcı/Müteahhide devrinin Arsa Sahipleri tarafından vaad edilmesine, Yatırımcı/ Müteahhid tarafından da aynı şartlarla satış vaadinin kabul ve taahhüt edilmesine; İlişkin esas ve şartları belirlemektir.
Madde 4- YER TESLİMİ ve İNŞAATIN NİTELİĞİ;
Taşınmaz müteahhide mal sahibi tarafından boş olarak teslim edilecektir. İnşaat, bu sözleşmeye ve onun ayrılmaz bir parçası olan ekli teknik şartname esaslarına göre ve arsa sahibinin talimatlarına uygun olarak yapılacaktır.
Madde 5 – ARSA SAHİPLERİNE VE MÜTEAHHİT’E KALACAK BAĞIMSIZ BÖLÜMLER:
5.1. Yapılacak bina mal sahibi ve müteahhit arasında daire adetine göre bölüşülecektir. Arsa sahibinin Daireleri ……………………………………………….. ve …………. Kattan, ……………………………………………………………………………….. no.lu 16 adet bağımsız bölümler olarak verilecektir. Ancak tüm bağımsız bölümlerin tapuları arsa maliklerinin kendi adlarına çıkarılacak olup tüm inşaat bitirildikten sonra müteahhide ait olanlar satış vaadi kapsamında müteahhide devredilecektir.
5.2. Arsa sahipleri, sözleşme akdedilmesinden sonra hissedarı oldukları arsaları/bağımsız bölümleri 3. Kişilere devir ve temlik etmek isterse müteahhidin onayını almak zorunda değildir. Bu durumda arsa sahibi cezai şart ödemez.
5.3. Müteahhit iş sonunda hak edeceği bağımsız bölümlerden ilk beş tanesini inşaata başlarken kişisel hakkın temliki yoluyla üçüncü kişilere satabilir. Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan haklarına (alacağına) dayanarak kendisine kalan dairelerin mülkiyetinin adına geçirilmesini arsa sahibinden isteyebilir veya söz konusu kişisel hakkını, BK. md. 162 vd. uyarınca üçüncü kişilere temlik edebilir.
Madde 6 – KAT İRTİFAKI KURULMASI VE MÜTEAHHİT’E DEVİR
6.1. Belediye’den inşaat ruhsatı alınması sırasında tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre ve paylar oranında kat irtifakı tesis olacaktır. Kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planı taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacaktır. MÜTEAHHİT’e inşaat karşılığı devredilecek arsa payına karşılık gelen daireler, inşaatın aşağıda belirtilen aşamalarında, belirtilen adetlerde arsa payı için tapudan ferağ verilmek suretiyle peyderpey devredilecektir.
MÜTEAHHİT’e ait dairelerin devir koşulları:
a-      Tüm inşaat kabası tamamlanıp temel üstü ruhsatı alındıktan sonra %25’ib-     Betonarme işleri bitirilip, duvar ve çatı tamamlandığında %20’sic-      Blokların dış cephe kaplama ve boyaları bitirilip doğrama ve camlar takıldıktan sonra %20’sid-     Blokların iç dekorasyon ve ince işleri ile bahçe tanzimi, peyzaj işleri, bahçe duvarları ve kalan tüm işler bittikten sonra %15’ie-      kusurlar giderilip iskan alındıktan sonra tamamı, Olmak üzere tapudan devredilir.
6.2. Bu devir ve ferağlar sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcı ve giderlerin tümü MÜTEAHHİT tarafından karşılanacaktır. MÜTEAHHİT arsa payı devralma hakkını doğrudan kendi üzerine alabildiği gibi, 6. Maddenin 3. Bendinde belirtildiği gibi birer adetlik parçalar halinde daire sattığı müşterilere de doğrudan ARSA SAHİBİ tarafından verilmesini isteyebilir.
6.3. Arsanın tamamı üzerinde kat irtifakı ARSA SAHİBİ adına kurulacak olması nedeniyle MÜTEAHHİT’in talep ettiği tapu hangi hissedarın üzerinde ise o hissedar bu mükellefiyeti yerine getirmek zorundadır.
6.4. ARSA SAHİBİ, MÜTEAHHİT’in tapusunu verme yükümlülüklerini, MÜTEAHHİT’in talebinden en geç üç gün içinde yerine getirmelidirler. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen ARSA SAHİBİ’ne MÜTEAHHİT bir ihtar çeker ve yedi günden az olmamak üzere süre tanır. Bu süre içinde de haklı nedenlerle yükümlülüğünü yerine getirmeyen arsa hissedarı MÜTEAHHİT’e MÜTEAHHİT’in uğrayacağı kar kaybını ödemekle yükümlüdür.
Madde 7 – MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a- Arsa ile ilgili vergi ve harçlar sözleşmenin imzalanmasından sonra ve sözleşmenin icrası ile ilgili olan bütün resmi ve özel makamlarda (Vergi Dairesi, Belediyeler, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, SGK vs) ödenecek, Bildirge, Bordrolar ile ilgili vergi ve harçlar; Sözleşme, tevhid, ifraz, yola terk, otopark, kanalizasyon, çöp ve kanal katılım payı gibi ve projelendirme sırasında doğacak her türlü harç, vergi, teknik eleman ücretleri, tüm proje tasarım ücretleri ve masraflar; Projelendirme ve proje tasdiki sırasında gerekli evrakın tanzimi, masrafları, proje tasdik harcı, teknik eleman tasdik harcı, proje vize harçları ve inşaat ruhsatı alınması, harita, parselasyon, kadastro çapı ile ilgili masraflar, inşaat ve işgaliye harçları; Binanın kat irtifakı sırasında doğacak harç ve masraflar; İşin idaresi, kullanılacak her türlü alet, edevat, makine, taşıt vesairenin alınması ve muhafazasının masrafları; İşin yapılması için gerekli inşaat masrafları ile inşaatı devamı süresince bütün yollarda trafik akışının temini için gerekli tedbirlerin alınması ve bunlara ait masraflar; Müteahhit adına çalışan personel ve işçinin her türlü ücretleri ile iş kazası olması halinde bunlara ait tedavi ve tazminat gibi masraflar; İş yerinde alınacak koruma ve emniyet tedbirlerinin gerektirdiği masraflar müteahhit’e ait olacaktır;  Bağımsız bölümlere yapı kullanma izni alınması sırasında Belediye’ye, odalar’a teknik sorumlulara özetle işin ifası ile ilgili tüm vergi ve harçlardan;  İnşaat sırasında komşu parsellere, yola, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, vs. tesislere verilecek zararlardan müteahhit sorumludur.
b- Müteahhit’in sorumluluğuna giren konularda üçüncü şahıs, gerçek ve tüzel kişiler tarafından arsa sahibi aleyhine açılabilecek davalarda tüm dava masrafları ile arsa sahibi’nce tutulacak avukatların vekalet ücretleri müteahhit’e aittir. İnşaatın yapılabilmesi için ilgili kurumlardan gerekli izinlerin alınması, inşaatın başlamasından tamamlanmasına kadar arsa sahipleri’nin vereceği vekaletname çerçevesinde her türlü işin takip ve devamlılığının sağlanması, inşaat ruhsat projelerinin ( Mimari, statik, elektrik, tesisat, detay projeleri ve inşaat işinin gerektirdiği tüm projeler) tanzim edilmesi, Belediye ve ilgili kurumlarda tasdik ettirilmesi ve Tapu dairesi, Belediye Fen İşleri, İmar Müdürlüğü nezdinde mevcut arsaya ait röperli kroki, yol istikamet rölevesi, plan tadilatı vb. Gibi belgelerin hazırlatılması ve bunlarla ilgili harç ve masraflar; İnşaat için gerekli her çeşit malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, proje giderleri, sigorta primleri ve cezalar, vekâlet ve tapu giderleri, cins tashihi ile kat irtifak ve mülkiyeti tesisi giderleri ve her çeşit vergi, resim ve harçlar, bu sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça müteahhide aittir. Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlar ile iş kazalarından doğacak zararlardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle bir dava açıldığında bu dava müteahhide ihbar edilir. Bu takdirde müteahhit mal sahibi makamına kaim olarak davayı takip eder.
c- ….. yılı dahil olmak kaydı ile emlak vergisi, ………………………..vergilerden müteahhitler  sorumludur. Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışından ötürü mal sahibi adına gerçekleşecek ………… vergisi ve ………….. vergisi müteahhide aittir. Arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin …………. vergisi ile ………… vergisi; Müteahhit iş bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte işin devamı süresince anlaşmada yazılı hisseler devir edilmemiş olsa dahi çalışacak işçilerin sigorta primleri ve vergilerini ödeyecek, SSK müdürlüğüne ve maliyeye karşı sorumluluk müteahhit’e ait olacaktır. Bu konuda Arsa Sahibi’nin hiçbir sorumluluğu yoktur.
d- Önceden tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller ve özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar için yapılmasına engel olursa veya yapılmasını son derecede işgal ederse, müteahhit bedelin artırılmasını veya Sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez. Müteahhit, her ne olursa olsun işi kararlaştırılan bedelle yapmağa mecburdur.
e- Müteahhitler …………………………… ve ………………………… aldığı işi başkasına devredemez; vekaleten de olsa başkasına yaptıramaz. Aksi halde mal sahibi Sözleşmeyi feshe yetkilidir.
Madde 8  – MÜTEAHHİDE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATIŞLARI;
Cins tashihinin yapılmasından ve kat irtifakının kurulmasından sonra mal sahibi, zemin hariç birinci kat tavan betonunun dökülmesiyle … adet dairenin, çatı betonunun dökülmesiyle … adet dairenin, duvarların örülmesi ve doğrama kasalarının takılmasıyla …. adet dairenin, iç ve dış kaba ve ince sıvalar ile kalorifer ve sıhhi tesisatın başlamasında … adet dairenin, doğramaların tamamen takılması, fayans ve döşemelerin tamamlanması ve sıhhi müteahhit tarafından istenildikçe satışın her kademesi için arsa sahibi, müteahhide vekâlet verecektir. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeleri müteahhit hazırlayacaktır.
Madde 9 – İŞİN TESLİMİ;
İŞİN SÜRESİ MÜTEHHİT sözleşme tarihinden itibaren inşaat ruhsatını alacak olup toplam inşaat süresi, inşaat ruhsatı tarihinden başlamak üzere ………………….. ay olacaktır. Dekorasyon ve ince işleri ile bahçe tanzimi, peyzaj işleri, bahçe duvarları ve kalan tüm işler tamamlanacak ve daireler anahtar teslimi olarak ARSA SAHİBİ’ne teslim edilecektir. Geçici kabul sırasında tespit edilecek eksik ve kusurlu işler varsa …………. gün içerisinde giderilecektir. Sonuç olarak inşaat ruhsatı tarihinden itibaren 36 (otuzaltı) ay içerisinde sözleşme konusu tüm inşaat eksiksiz ve kusursuz olarak ARSA SAHİBİ’ne teslim edilecektir. ARSA SAHİBİ ile MÜTEAHHİT aralarında yazılı mutabakat sağlayarak mevcut projede bir değişiklik yaparlarsa bu değişiklik için ek bir süre MÜTEAHHİT’e verilecektir.
Madde 10 – TAZMİNAT VE CEZAŞARTI
MÜTEAHHİT sözleşmede belirtilen süreler içinde belirtilen işleri tamamlamakla yükümlüdür. (İskan alımı hariç) yukarıda belirtilen her bölümdeki işleri belirtilen sürede tamamlayamadığı takdirde; geçen her ay için ARSA SAHİBİ’ne her daire için …………………… TL (yazıyla…………………………………) karşılığı gecikme tazminatı ödeyecektir. İskan alımı ile ilgili bir gecikme olduğu takdirde ilk …. ay tazminat ve şartı cezaya girmeyecek, yukarıdaki tazminat ve şartı cezalar ……….. aydan sonra başlayacaktır. ARSA SAHİBİ kendilerine düşen daireleri üçüncü şahıslara sattıkları veya herhangi bir şekilde devrettikleri takdirde bu dairelerin yeni malikleri işbu sözleşme hükümlerinden aynen yararlanırlar. Bu daireler için alıcıya teslim taahhüdünü MÜTEAHHİT verecektir. Eğer doğarsa gecikme tazminatlarını ödeme sorumluluğu da MÜTEAHHİT’e aittir. Kanuni mücbir sebeplerin oluşması halinde, mücbir sebeplerin başladığı tarihten sonra oluşabilecek gecikmeler için cezai şartları uygulanmayacak ve tazminat ödenmeyecektir
Madde 11- EKSİK VE KUSURLU İŞLER;
Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden dolayı müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde, işin teslimi veya kabulünden sonra çıkacak eksik ve kusurlu işler bunlar hemen ihbar edilmemiş olsa bile, müteahhit bunların bedelsiz olarak tamamlayacak veya düzeltecektir. Müteahhidin sattığı bağımsız bölümlerin alıcıları tarafından eksik ve kusurlu işlerden veya satış ile ilgili her çeşit uyuşmazlıklardan dolayı mal sahibine yöneltilecek bütün iddialardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle açılacak davalarda da 5 inci madde hükmü uygulanır.
Madde 12 – GEÇ TESLİM;
Müteahhit 11 inci maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için …………….-TL (………………Türk Lirası) gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme …. ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.
Madde 13 – DİĞER BAZI ŞARTLAR;
Apartmanın adı ……………………………… olacaktır. Apartmanın girişine reklam, ilan ve camekan gibi tesisler konulmayacaktır. Yönetim Planı tarafların ittifakıyla yapılacak ve bu plan düzenlenmeden satış yapılmayacak ve alıcıların planı kabulleri müteahhitçe sağlanacaktır. Kapıcı tarafların ittifakıyla tutulacaktır.
Madde 14 – ÖZEL VEKALET;
İnşaat dolayısıyla İmar Müdürlüğüne, Fen İşleri Müdürlüğüne, Elektrik ve Havagazı İşletmesi Müdürlüğüne, cins tashihi ve kat irtifakının kurulması ile sınırlı olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılması gerekli müracaatlar için mal sahibi, müteahhide özel bir vekalet verecektir. Madde 15 – SORUMLULUĞUN MÜTESELSİL OLMASI:
Müteahhitlerin mal sahibine karşı mes’uliyeti müteselsilendir.
Madde 16 – TESCİL ŞERHİ:
Taraflardan her biri tek başına müracaatla işbu Sözleşmeyi ……….. ili, ……… ilçesi ………….. Mahallesi …… ada, ….. no’lu parsel ……. m2 Parsel de satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak tapuya şerh ettirebilir. ARSA SAHİPLERİ iş bu sözleşmenin MÜTEAHHİT tarafından münferiden tapuya şerh ettirilmesini kabul ettiklerini beyan ve ikrar ederler. Tapuya şerh masrafları MÜTEAHHİT’te ait olacaktır.
Madde 17 – TEBLİGAT ADRESİ;
Mal sahibinin adresi ……… ………………………………………………………. ………./……….… ve müteahhidlerin adresi ……… ………………………………………………………………. …………/………. ve ……………………………………………………………………………………………….dir.
Madde 18 – UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜNDE YETKİLİ MAHKEME VE İCRA DAİRELERİ;
Uyuşmazlık halinde Karasu Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Bu sözleşme …/…/…… gününde akdedilmiştir.